Immobilie als Kapitalanlage – ist das auch 2025 sinnvoll?

Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt ?

Ob Erbschaft oder Ersparnisse: Viele Anleger stehen vor der Frage, wie sie ihr Geld langfristig sinnvoll investieren sollen. Ob Festgeld, Tagesgeld, Aktien oder Fonds ­- die Optionen sind vielfältig. Wollen Sie aber eine langfristige Anlagemöglichkeit und Kursschwankungen am Börsenmarkt vermeiden, kann Betongold eine Option für Sie sein. Mit dieser Wahl sind Sie in guter Gesellschaft: Privatpersonen in Deutschland vermieten rund 15 Millionen Wohnungen. Das ergab der Mikrozensus von 2018. Und auch Profi-Anleger schätzen den deutschen Markt für Wohnimmobilien aufgrund seiner Stabilität.

Wann ist ein Investment in Kapitalanlageimmobilien sinnvoll?

Wer im Januar 2023 ein Baudarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung benötigte, musste dafür rund 4 % Zinsen einkalkulieren. Zum Vergleich: Aktuell können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,52 % anbieten.

Dies gilt für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 14.03.2024). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.586,67 €. Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist also kein Selbstgänger – damit sich die Investition lohnt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Gute Lage – sowohl die direkte Umgebung als auch die Region ist attraktiv
• Gute Substanz der Immobilie ohne versteckte Mängel
• Rendite und Risiko entsprechen Ihren Vorstellungen
• Angemessener Mietpreismultiplikator (in der Regel nicht höher als 30)
• Solide Rendite, die Ihren Vorstellungen entspricht

Immobilien als Geldanlage – warum ist die Lage so wichtig?

Es kann gar nicht oft genug betont werden: Wenn Sie ein Renditeobjekt kaufen wollen, spielt die Lage der Immobilie die zentrale Rolle bei der Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf. Denn hiervon hängt ab, ob Ihre Investition sich auch langfristig in Form einer Wertsteigerung auszahlt und Sie mit stabilen Mieteinnahmen ohne längeren Leerstand rechnen können.

Anders als bei einer Immobilie, die Sie selbst nutzen, gilt es vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie, die Perspektive potenzieller Mieter einzunehmen: Angenommen, Sie ziehen in Betracht, eine Eigentumswohnung mit 3 bis 4 Zimmern zu kaufen und haben keine Kinder: Dann ist es sinnvoll, dass Sie auch Kriterien wie etwa Kitas, Schulen und Spielplätze in der Nähe berücksichtigen, auch wenn dies für Sie selbst keine Rolle spielt.

Um die Lage besser einschätzen zu können, ist es empfehlenswert, dass Sie sowohl die Mikro- als auch die Makrolage ins Visier nehmen.

Immobilie als Kapitalanlage – was sind die Vorteile?

Der Kauf einer Renditeimmobilie ist eine weitreichende Entscheidung und will daher gut überlegt sein. Dabei ist es hilfreich, wenn Sie die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen. Die Vorteile im Überblick:

• • Steuervorteile 
    Unter steuerlichen Gesichtspunkten bieten Kapitalanlageimmobilien den Vorteil, dass Sie Kosten wie etwa den Erhaltungsaufwand geltend machen können. Zudem profitieren Sie von Abschreibungen in Höhe von jährlich zwei Prozent auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten. Wer das Renditeobjekt frühestens nach zehn Jahren verkauft, erhält der Wertzuwachs steuerfrei.
  • Inflationsschutz 

Die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten ist auch an die Inflation gekoppelt. Daher bieten vermietete Immobilien einen eingebauten Inflationsschutz. Schließen Sie beispielsweise einen Indexmietvertrag mit Ihrem Mieter ab, steigt die Miete automatisch in den Maß, in dem sich die Lebenshaltungskosten erhöhen. Diese werden vom Statistischen Bundesamt anhand des Verbraucherpreisindex ermittelt.

• Sinnvolle Portfolioergänzung 
  Gewohnt wird immer. Daher eignen sich Kapitalanlageimmobilien gut als Baustein eines diversifizierten Vermögensportfolios.
• In der Regel hohe Wertbeständigkeit 
  Stimmen Ausstattung und Lage, bieten Immobilien als Geldanlage gute Aussichten auf Wertbeständigkeit oder sogar einen stetigen Wertzuwachs.

 

Immobilie als Kapitalanlage – welche Nachteile gibt es?

Neben den Vorteilen gilt es auch, die Nachteile einer Investition in Renditeimmobilien zu berücksichtigen:

• Vermieterdasein 
  Die Vermietung kann mitunter mit hohem Aufwand verbunden sein – etwa, wenn es zu häufigen Mieterwechseln kommt oder ein Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät. Auch die Auswahl der Mieter erfordert Zeitaufwand.
• Laufender Unterhalt 
  Als Vermieter müssen Sie sich um die laufende Verwaltung und die Instandhaltung der Kapitalanlageimmobilie kümmern und auch entsprechende Rücklagen bilden.
• Klumpenrisiko 
  Je nachdem, wieviel Vermögen Sie besitzen, ist mit ei
  ner Kapitalanlageimmobilie möglicherweise sehr viel Geld in einer Investition gebunden. In puncto Risikostreuung ist dies für Sie eher nachteilig. Ist das Vermögen ausreichend hoch, um trotz Kauf einer Renditeimmobilie auch anderweitig zu investieren, spielt dieser Nachteil eine geringere bis keine Rolle mehr.

 

Fazit

Die Investition in eine Immobilie als Geldanlage lohnt sich auch 2025, sofern die Rahmendaten stimmen. Folgende Aspekte sind dabei entscheidend:

Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise gilt mehr denn je, die Lage und auch die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Dabei kann es auch sinnvoll sein, weitere Standorte in der Umgebung ins Visier zu nehmen – etwa Kleinstädte im Hamburger Umland mit guter Verkehrsanbindung und nicht nur die zentralen Lagen der Metropole. Auch B- oder C-Städte mit guten Wachstumsaussichten bieten mitunter gute Kaufgelegenheiten.

Ebenfalls wichtig: Der Mietpreismultiplikator, der üblicherweise bei 25, in guten Lagen auch bei 30 liegt. Passt dann noch die Rendite zu Ihren Vorstellungen und gestalten Sie die Finanzierung umsichtig, haben Sie die Weichen für eine erfolgreiche Investition gestellt.

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